مدى خضوع الوحدات السكنية المباعة من شركات التطوير العقاري في دولة الإمارات لضريبة القيمة المضافة (VAT).
أولاً: المواد القانونية و التعريفات :
- المادة 45
من القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة، تنص على
أن:
- "التوريد
( البيع ) الأول للمباني السكنية خلال ثلاث سنوات من تاريخ إنجازها، سواء
بالبيع أو التأجير، يخضع لضريبة بنسبة صفر (0%)"
- المادة 46
من ذات القانون، تنص على أن:
- "توريد (
بيع ) المباني السكنية بعد ذلك يُعد معفياً (Exempt) من
الضريبة"
- المادة 2
من اللائحة التنفيذية
- تُعرّف
"العقار" كسلعة ضمن نطاق الضريبة، وتحدد نوع التوريدات العقارية
والتوقيتات المطبقة عليها (توريدات أولية أو لاحقة).
- الواقعة المنشأة
للضريبة (Taxable Event)
هي توريد (بيع ) السلع أو الخدمات الخاضعة
للضريبة داخل الدولة من قبل شخص خاضع للضريبة في إطار مزاولته لنشاط اقتصادي.
الواقعة
المنشأة للضريبة في حالة البيع هي:
أقرب حدث
من الآتي:
1.
تاريخ
إصدار الفاتورة الضريبية.
2.
تاريخ
استلام المقابل (كلي أو جزئي).
3.
تاريخ
نقل الملكية أو تسليم الوحدة أو تمكين المشتري من التصرف فيها.
مثال
عملي على واقعة البيع وفقاً لقانون ضريبة القيمة المضافة الإماراتي:
بيع وحدة
سكنية جديدة (قبل أو خلال 3 سنوات من الإنجاز المعتمد بضريبة 0%)
- شركة
تطوير عقاري أنجزت بناء برج سكني، وتم الانتهاء من الوحدة رقم (101) بتاريخ 1 فبراير
2025.
- المشتري
وقع عقد الشراء بتاريخ 10 مارس 2025.
- الشركة
أصدرت فاتورة البيع بتاريخ 15 مارس 2025
بمبلغ 2,000,000 درهم والضريبة على القيمة المضافة 0% .
- المشتري
قام بتحويل الدفعة كاملة بتاريخ 20 مارس 2025.
الواقعة
المنشأة للضريبة تكون الأسبق من:
1.
إصدار
الفاتورة 15 مارس
2.
استلام
الدفعة 20 مارس
3.
تسليم
الوحدة / الحق في التصرف فيها بعد توقيع العقد 10 مارس أو التسليم الفعلي
لاحقاً
في هذا المثال: الواقعة
المنشأة للضريبة هي 15 مارس 2025 (تاريخ
الفاتورة).
🔹 ملاحظة:
- لو
تم استلام دفعة مقدمة مثلاً بتاريخ 1 فبراير
2025 (قبل الفاتورة)، كانت الواقعة المنشأة
ستصبح 1 فبراير
2025.
- في حالة البيع
المعفى (بعد مرور 3 سنوات من الأنجاز المعتمد) لا يوجد واقعه منشأه للضريبة
كونه معفى .
ثانياً: موقف الضريبة حسب نوع المعاملة :
1.
التوريد
الأول للوحدات السكنية الجديدة:
يخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة (0%) خلال فترة ثلاث سنوات من تاريخ الإنجاز، ويحق لشركة التطوير استرداد ضريبة
المدخلات المتعلقة بالتكاليف.
2.
أي توريد
لاحق أو بعد مرور ثلاث سنوات
يُعتبر معفياً من الضريبة، دون إمكانية استرداد ضريبة المدخلات.
3.
الإيجارات
السكنية الطويلة الأجل
معفاة (Exempt، غير خاضعة للضريبة.
4.
الإيجارات
السكنية قصيرة الأجل أو للمستأجرين غير المقيمين (بدون هوية إماراتية)
يُطبَّق عليها الضريبة العادية (5٪) كنوع من النشاط التجاري.
المعيار
الذي يحدد مدة الإيجار السكني في
ضريبة القيمة المضافة بالإمارات طبقاً لما ورد في اللائحة
التنفيذية للقانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2017.
الإيجار السكني
طويل الأجل:
- هو
الإيجار الذي تكون مدته أكثر من 6 أشهر متصلة،
- أو إذا
كان المستأجر يحمل إقامة سارية بالإمارات مرتبطة بالوحدة السكنية
المؤجرة، حتى لو كانت المدة أقل من 6 أشهر.
في هذه الحالة، المعاملة ضريبياً تعتبر "إيجار سكني معفى من الضريبة".
الإيجار
السكني قصير الأجل:
- هو
الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 6 أشهر،
- ولا يكون
المستأجر مقيماً في الدولة باستخدام الوحدة.
في هذه الحالة، يخضع الإيجار للضريبة بنسبة 5%.
5.
الخدمات
والرسوم المرتبطة
كالصيانة، المرافق المشتركة، رسوم المجتمع، تُعامل كتوريدات خدمية
وتخضع للضريبة بنسبة 5٪.
6.
المشاريع
مختلطة الاستخدام (سكني/تجاري)
الجزء السكني يخضع لما ورد أعلاه، بينما الجزء التجاري يُطبق عليه
الضريبة بنسبة 5٪ باعتباره نشاطاً مقيّداً.
ثالثاً : المعايير الرئيسية لتحديد
تاريخ إنجاز الوحدة السكنية:
🔹 في قانون
ضريبة القيمة المضافة الإماراتي ولائحته التنفيذية:
تاريخ إنجاز الوحدة السكنية يُعتبر هو التاريخ الذي يتم فيه اعتماد
شهادة إنجاز البناء من الجهة المختصة (البلدية أو هيئة التنظيم العقاري)، وليس
مجرد الانتهاء الفعلي من أعمال البناء.
1.
شهادة
الإنجاز (Completion Certificate)
o تصدر من البلدية أو الجهة التنظيمية المعنية (مثل
دائرة البلديات والنقل في أبوظبي أو مؤسسة التنظيم العقاري RERA في دبي).
o تُعد الوثيقة الرسمية التي تثبت انتهاء البناء
وجاهزية الوحدة للاستخدام.
2.
تاريخ
التسليم الفعلي للمشتري
o قد يكون لاحقًا لشهادة الإنجاز، ولكن الضريبة
تُحسب اعتبارًا من تاريخ شهادة الإنجاز كونه هو المرجع القانوني.
رابعاً: إجراءات استرداد ضريبة القيمة المضافة (VAT Refund)
طبقاً
للقانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2017 ولائحته التنفيذية بدولة الإمارات:
1.
تقديم
طلب الاسترداد
o
عن طريق الهيئة
الاتحادية للضرائب (FTA) إلكترونياً من خلال بوابة الخدمات.
o
باستخدام
النموذج المعد لذلك (VAT Refund Form).
2.
المرفقات
المطلوبة
o
إقرارات
ضريبية تم تقديمها مسبقاً.
o
تفاصيل
عن الرصيد الدائن
(Input VAT – Output VAT).
o
المستندات
المؤيدة (مثل الفواتير الضريبية، الجمارك، العقود).
3.
مراجعة
الهيئة
o
الهيئة
تقوم بمراجعة المستندات والتحقق من أحقية الاسترداد.
o
قد تطلب
مستندات إضافية أو إيضاحات.
4.
إصدار
قرار الاسترداد
o
في حالة
الموافقة يتم تحويل مبلغ الاسترداد إلى الحساب البنكي المسجل لدى الهيئة.
o
في حالة
الرفض تُخطر الهيئة المسجل بأسباب الرفض، ويحق له التظلم.
ثانياً:
المدة الزمنية لاستكمال الاسترداد
·
وفقاً
للمادة (67) من اللائحة التنفيذية:
o
تقوم
الهيئة بمراجعة الطلب خلال 20 يوم عمل من تاريخ استلامه.
o
إذا
احتاجت الهيئة لمزيد من الوقت، يتم إخطار مقدم الطلب بالتمديد، على أن يتم البت في
الطلب خلال 30
يوم عمل إضافية كحد أقصى.
·
بعد
الموافقة، يتم رد الضريبة خلال 5 أيام عمل من تاريخ القرار.
·
يسقط الحق في استرداد الضريبة إذا انقضت
5 سنوات من نهاية الفترة الضريبية التي نشأت عنها المطالبة بالاسترداد ولم يتم تقديم
الطلب.
مثال
عملي:
·
شركة
لديها رصيد دائن 200,000 درهم في
إقرار الربع الأول 2025.
·
قدمت طلب
استرداد يوم 10
إبريل 2025.
·
الهيئة
راجعت الطلب وأخطرت بالموافقة يوم 2 مايو 2025.
·
تم تحويل
المبلغ إلى حساب الشركة يوم 7 مايو 2025.
إذن: المدة الكاملة ≈ من 20 إلى 50 يوم عمل كحد أقصى (حسب إذا
طلبت الهيئة مستندات إضافية).
خامساً : الخلاصة:
موقف الضريبة حسب نوع المعاملة :
· مقتضيات القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2017
واللائحة التنفيذية (القرار الوزاري 52 لسنة 2017) توضح بجلاء أن التوريد ( البيع
) الأول للوحدات السكنية الجديدة خلال 3 سنوات من تاريخ الإنجاز يخضع لضريبة بنسبة
صفر، بينما أي تعامل لاحق يُعفى من الضريبة.
· الإيجارات الطويلة معفاة، والقصيرة أو للمستأجرين
غير المقيمين تعود لنطاق الضريبة.
· الخدمات المتعلقة تخضع للـ5٪، وكذلك الجزء
التجاري من المشروعات المتكاملة.
· مدة
استرداد الضريبة على القيمة المضافة من 20 إلى 50 يوم عمل كحد أقصى (حسب إذا طلبت الهيئة
مستندات إضافية) مع ملاحظة أنه لا يمكن المطالبة باسترداد نقدي مباشر ما
لم يكن هناك إقرار ضريبي يتضمن مخرجات (Output
VAT) مقابل
المدخلات، لكن يمكن ترحيل الرصيد الدائن (الضريبة المدفوعة) في الإقرارات الضريبية
اللاحقة حتى يتم تحقيق المبيعات.
تعليقات
إرسال تعليق