لغز الـ90% في اللائحة الجديدة: كيف تُقسَّم أجرة الوحدة بين القيمة المضافة وضريبة الجدول؟

قرار وزير المالية رقم 679 لسنة 2026

بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة على القيمة المضافة

تفسير المعاملة الضريبية لتأجير الوحدات غير السكنية – المادة 78/ثانياً/البند 28

1. الملامح الرئيسية

صدر قرار وزير المالية رقم 679 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة على القيمة المضافة (الصادرة بقرار وزير المالية رقم 66 لسنة 2017)، تنفيذاً للقانون رقم 149 لسنة 2026. وأهم آثاره العملية تتعلق بالمعاملة الضريبية لتأجير المباني والوحدات غير السكنية، وهو ما تتناوله هذه المذكرة تفصيلاً، ثم نعرض سائر مواد القرار.

تأجير الوحدات غير السكنية

المعيار هو استخدام الوحدة: مكان ممارسة النشاط معفى من الضريبة على القيمة المضافة، أما المقر المستقل لإدارة النشاط فخاضع.
الوحدة التي تُتخذ مقراً للإدارة والنشاط معاً تظل معفاة (الفقرة «هـ» الجديدة).
إذا كانت الوحدة الخاضعة ذات سمة تجارية وصلة بالعملاء (كالمولات) تُقسم الأجرة: 90% وعاءً للقيمة المضافة بسعر 14%، و10% وعاءً لضريبة الجدول بفئة 10%، أي عبء فعلي 13.6%.

أحكام أخرى

ضوابط سعر 5% على الآلات والمعدات والأجهزة الطبية، وتعليق أداء الضريبة عليها لمدة تصل في مجموعها إلى أربع سنوات.
رد الرصيد الدائن بعد أربع فترات ضريبية متتالية، أو ثلاثة أشهر لمشروعات القانون رقم 6 لسنة 2025.
السلع العابرة، وخصم ضريبة مبيعات الآلات المعلقة، ومنتجات النيكوتين، وإلغاء البند (رابعاً/36) من المادة 78.

2. قرار وزير المالية رقم 679 لسنة 2026 – تأجير المباني والوحدات غير السكنية (المادة 78/ثانياً/البند 28)

2-1 الإطار التشريعي

استبدل القانون رقم 149 لسنة 2026 (الجريدة الرسمية – العدد 30 مكرر (أ) في 28 يوليو 2026، ويُعمل به من 29 يوليو 2026) نص البند 28 من قائمة السلع والخدمات المعفاة، فأبقى على إعفاء البيع في جميع الأحوال وتأجير الوحدات السكنية، واستثنى من الإعفاء تأجير المباني والوحدات التي تُتخذ مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة حتى وإن اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء.

وجاء القرار ليضع ضوابط تطبيق هذا الإعفاء على النحو الآتي:

أ. ما يتمتع بالإعفاء

(أ) بيع وتأجير الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية.
(ب) بيع وتأجير المباني والوحدات السكنية.
(ج) بيع وتأجير المباني والوحدات غير السكنية سواء لاستخدامها في نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو غير ذلك من الأنشطة، عدا تأجيرها لاتخاذها مقراً مستقلاً لإدارة أي منها، سواء اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء أو لا.
(د) تأجير المباني والوحدات غير السكنية التي تُتخذ مقراً لإدارة الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية، وغيرها من الأنشطة التي يصدر بها قرار من الوزير بناءً على اقتراح الوزير المختص لضرورات اجتماعية يقتضيها الصالح العام.
(هـ) تأجير المباني والوحدات غير السكنية لاتخاذها مقراً للإدارة والنشاط معاً، سواء اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء أو لا.

ب. ما لا يتمتع بالإعفاء

تأجير المباني والوحدات غير السكنية لاتخاذها مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة، سواء اتخذت سمة تجارية وكان لها صلة بالعملاء أو لا.

ج. وعاء الضريبة

يتحدد وعاء الضريبة على القيمة المضافة بالنسبة للمباني والوحدات الخاضعة للضريبة ولها سمة تجارية وصلة بالعملاء، في تطبيق حكمي البند 28 والمسلسل (15) من البند «أولاً» (سلع وخدمات تخضع لضريبة الجدول فقط) من جدول السلع والخدمات، بواقع 90% من القيمة الإيجارية.

2-2 المقصود بـ«المقر المستقل لإدارة النشاط»

مكان منفصل مخصص للأعمال الإدارية كالإدارة العامة والحسابات والموارد البشرية والتعاقدات والمشتريات، ولا تُمارس فيه الأنشطة الفعلية للمنشأة من إنتاج أو بيع أو تقديم خدمة.
المصنع والمحل والمعرض والعيادة وفرع تقديم الخدمة أماكن لممارسة النشاط ويظل تأجيرها معفى من القيمة المضافة؛ وإذا اجتمعت الإدارة والنشاط في المكان ذاته يظل التأجير معفى وفق الفقرة (هـ).
وجود لافتة تجارية أو استقبال عملاء لا يغير المعاملة وحده؛ فالمقر الإداري المستقل يظل خاضعاً ولو استقبل عملاء. والعبرة بالاستخدام الفعلي الذي يؤيده عقد الإيجار والسجل التجاري والبطاقة الضريبية.

2-3 العلاقة بين وعاء 90% والمسلسل 15

وعاء 90% لا ينطبق على كل مقر إداري خاضع؛ فقد قصره القرار على الوحدات الخاضعة ذات السمة التجارية والصلة بالعملاء. أما المقر الإداري الخاضع في مكان عادي فيخضع بسعر 14% على كامل الأجرة.
يفرض المسلسل 15 من جدول السلع والخدمات ضريبة جدول بفئة 10% على «السمة التجارية والصلة بالعملاء» (مكون المحل التجاري أو الوحدة الإدارية)، بواقع 10% من القيمة الإيجارية أو البيعية، أي 1% من الأجرة.
وبالربط بين البند 28 والمسلسل 15 في حكم واحد، يقسم القرار أجرة الوحدة الخاضعة ذات السمة التجارية: 90% (المكون العقاري) تخضع للقيمة المضافة بسعر 14%، و10% (مكون السمة التجارية) تخضع لضريبة الجدول بفئة 10%، دون ازدواج ضريبي على أي جزء من الأجرة.
ووفق ما أعلنته المصلحة عام 2025، تتحقق «السمة التجارية» في الوحدات الكائنة بالمولات والمراكز التجارية المتخصصة، ولا يخضع للمسلسل 15 ما يقع في الأماكن العادية؛ وهو تفسير معلن وليس نصاً لائحياً ملزماً حتى الآن.

2-4 مصفوفة المعاملة – مثال تطبيقي (أجرة شهرية 100,000 جنيه قبل الضريبة)

الحالة	القيمة المضافة	ضريبة الجدول (م 15)	إجمالي العبء
فرع / مكان ممارسة نشاط في مكان عادي	معفى	لا تُستحق	لا شيء
فرع / مكان ممارسة نشاط في مول	معفى	10% × (10% × 100,000)	1,000 جنيه (1%)
مقر إداري مستقل في مكان عادي	14% × 100,000	لا تُستحق	14,000 جنيه (14%)
مقر إداري مستقل له سمة تجارية وصلة بالعملاء (مول)	14% × (90% × 100,000) = 12,600	10% × (10% × 100,000) = 1,000	13,600 جنيه (13.6%)
مقر يجمع الإدارة والنشاط معاً (الفقرة هـ)	معفى	1% إذا كان بمول	0 أو 1%
مقار الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية	معفى	1% إذا كانت بمول	0 أو 1%

* المثال على أجرة شهرية 100,000 جنيه قبل الضريبة.

فرع / مكان ممارسة نشاط في مكان عادي: معفى من القيمة المضافة، ولا ضريبة جدول. إجمالي الضريبة: لا شيء.
فرع / مكان ممارسة نشاط في مول: معفى من القيمة المضافة؛ ضريبة جدول 10% × (10% × 100,000) = 1,000 جنيه. العبء الفعلي 1%.
مقر إداري مستقل في مكان عادي: ضريبة قيمة مضافة 14% × 100,000 = 14,000 جنيه. العبء الفعلي 14%.
مقر إداري مستقل له سمة تجارية وصلة بالعملاء (مول): ضريبة قيمة مضافة 14% × (90% × 100,000) = 12,600 جنيه، إضافة إلى ضريبة جدول 10% × (10% × 100,000) = 1,000 جنيه. الإجمالي 13,600 جنيه — عبء فعلي 13.6%.
مقر يجمع الإدارة والنشاط (الفقرة «هـ»): معفى من القيمة المضافة؛ وتُستحق ضريبة جدول 1% فقط إذا كان بمول.
مقار الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية: معفاة من القيمة المضافة؛ وضريبة جدول 1% فقط إذا كانت بمول.
بيع الأراضي والمباني والوحدات: معفى من القيمة المضافة في جميع الأحوال؛ وتُستحق ضريبة جدول 1% من الثمن على المحلات والوحدات الإدارية بالمولات.

رأي UPG: ضريبة القيمة المضافة المحملة على المقر الخاضع (14% أو 12.6%) قابلة للخصم كضريبة مدخلات للمستأجر المسجل الذي يمارس نشاطاً خاضعاً، أما مكون ضريبة الجدول (1%) فغير قابل للخصم ويُعد تكلفة. والمستأجر صاحب النشاط المعفى يتحمل الضريبة كاملة كتكلفة واجبة الخصم عند حساب ضريبة الدخل.

رأي UPG: ننصح المؤجرين بحصر عقود الإيجار السارية، وإثبات الغرض من الاستخدام صراحة في كل عقد، وبحث موقف التسجيل (فمؤدي خدمة خاضعة لضريبة الجدول يُعد مكلفاً أياً كان حجم معاملاته)، وتطبيق المادة 11 من القانون في تعديل أسعار العقود السارية. وعلى الشركات ذات المحافظ العقارية المختلطة الفصل بين الإيرادات المعفاة والخاضعة عند توزيع ضريبة المدخلات.

تاريخ النشر والتطبيق: صدر بتوقيع وزير المالية أحمد كجوك في 5 نوفمبر 2026، ويُعمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره في الوقائع المصرية، ويتعين متابعة تاريخ النشر لتحديد بدء السريان.

3. قرار وزير المالية رقم 679 لسنة 2026 – التعديلات الأخرى على اللائحة التنفيذية

3-1 المادة (4) – السعر العام وسعر 5%

السعر العام 13% من تاريخ العمل بالقانون حتى 30/6/2017، و14% اعتباراً من 1/7/2017.
استثناءً يكون السعر 5% على الآلات والمعدات والأجهزة الطبية المستوردة أو المشتراة محلياً، إذا كان استخدامها يقتصر على الإنتاج السلعي أو الخدمي وفق قرار يصدر من الوزير، عدا الأتوبيسات وسيارات الركوب فتخضع للسعر العام أو لفئات ضريبة الجدول أو كليهما بحسب الأحوال.
يشمل ذلك خطوط الإنتاج الكاملة بكافة مشتملاتها وإن وردت مجزأة، وفي حالة عدم اقتصار الاستخدام على الإنتاج تخضع للسعر العام أو فئات ضريبة الجدول، مع إجراء التسويات أو الرد حال استخدامها في الإنتاج.
تخضع أجزاء الآلات والمعدات والأجهزة الطبية وقطع غيارها للسعر العام.

3-2 المادة (8/بند 1) – السلع العابرة

السلع العابرة والخدمات المؤداة عليها، بشرط أن يتم النقل تحت رقابة مصلحة الجمارك واتباع الإجراءات والضمانات ونظم الرقابة الجمركية.

3-3 المادة (34 مكرراً) – تعليق الضريبة على آلات الإنتاج الصناعي

يُعلق أداء الضريبة المستحقة على الآلات والمعدات والأجهزة الطبية، بما فيها خطوط الإنتاج الكاملة، الواردة من الخارج أو المشتراة محلياً للمصانع والوحدات الإنتاجية لاستخدامها في الإنتاج الصناعي، وفق المستندات المؤيدة.
يقدم المنتج الصناعي للجمرك أو المصلحة (المركز/المأمورية المختصة) مستنداً معتمداً من الجهة الفنية المختصة يفيد استخدامها في الإنتاج الصناعي المرخص به.
إذا كان الاستيراد بغرض الاتجار، يقدم المستورد مستنداً من الجهة الفنية أو أمر توريد معتمداً منها، وشهادة تسجيل المنتج الصناعي أو بطاقته الضريبية، وتكون الضريبة المعلقة باسم المنتج الصناعي.
مدة التعليق سنة من تاريخ الإفراج أو الشراء، وفي خطوط الإنتاج المجزأة تبدأ من آخر شحنة؛ ويجوز لرئيس المصلحة المد لمدد أخرى لا يزيد مجموعها على ثلاث سنوات.
إذا ثبت الاستخدام في الإنتاج الصناعي خلال المدة تُعفى السلع، وفي جميع الأحوال يجب تقديم تعهد معتمد التوقيع من البنك بسداد الضريبة والضريبة الإضافية حال استحقاقها.

3-4 المادة (37/الفقرة الأولى/بند 2) – رد الرصيد الدائن

يُرد الرصيد الدائن الذي مر عليه أكثر من أربع فترات ضريبية متتالية، ويُكتفى بمضي أكثر من ثلاثة أشهر للمشروعات الخاضعة للقانون رقم 6 لسنة 2025.
يتقدم المسجل بطلب كتابي أو إلكتروني موضحاً به قيمة الرصيد مع المستندات المؤيدة، ويتم الرد بعد المراجعة، دون الإخلال بأحكام الرد الخاصة بالبنود (1) و(2) و(4) و(5) من المادة (30/3) من القانون.

3-5 المادة (28/بند 6 جديد) – الخصم الضريبي

تُضاف مبيعات الآلات والمعدات والأجهزة الطبية، بما فيها خطوط الإنتاج الكاملة، المعلق أداء الضريبة عليها طبقاً للمادة (28 مكرراً) من القانون والمادة (34 مكرراً) من اللائحة، إلى حالات الخصم الضريبي.

3-6 المادة (59) – منتجات التبغ والنيكوتين

يُضاف إلى المسلسل (1) من البند «رابعاً» من الفقرة الثالثة: خلاصات وأرواح التبغ [أكياس وشرائح النيكوتين بكافة أشكالها التي تُستخدم عن طريق الفم والمحتوية على تبغ ونيكوتين].
يُضاف إلى المسلسل (3): أكياس وشرائح النيكوتين بكافة أشكالها التي تُستخدم عن طريق الفم والخالية من التبغ والمحتوية على النيكوتين.

3-7 المادة (78/رابعاً/36) – إلغاء

يُلغى البند (رابعاً/36) من المادة (78) من اللائحة التنفيذية.

رأي UPG: ننصح المصانع ومشتري الأجهزة الطبية بالحصول على شهادة الجهة الفنية والتعهد البنكي قبل الإفراج الجمركي ومتابعة تواريخ انتهاء التعليق، كما ننصح المشروعات الخاضعة للقانون 6 لسنة 2025 بالتقدم بطلبات الرد فور مضي ثلاثة أشهر.

إعداد: أيمن عبد الحي الحادق – الشريك التنفيذي، المجموعة المهنية المتحدة (UPG)

تقدم هذه المذكرة ملخصاً عاماً للقوانين المشار إليها ولا تُعد مشورة مهنية، وينبغي الحصول على استشارة محددة قبل التصرف بناءً على أي من محتوياتها. ولا تتحمل UPG أي مسئولية عن التصرفات المتخذة اعتماداً على هذا الإصدار.

بحث هذه المدونة الإلكترونية

Egytax